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公寓大廈中哪些共用部分不得約定專用?
2016/05/02
作者: 許淑玲、林其玄

案例

小美是四季公寓大廈社區(下稱系爭社區)2樓1、2、3號(下稱系爭房屋)之區分所有權人,小美為便利於系爭房屋經營活力健身房,將連通系爭房屋及樓、電梯間通往室外之通道走廊(下稱系爭走廊)舖設地毯等,並設置健身器材、設施。管理委員會以小美占用通道走廊行為,影響社區住戶權益而制止之;小美得否主張系爭走廊為其小公持分面積,乃屬私有面積之一部分,有權單獨使用收益?又系爭社區得否將系爭走廊約定為小美專用部分?

不得約定專用之共用部分

《公寓大廈管理條例》(下稱本條例)第3條第5款雖規定公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者,為約定專用部分,但並不是所有共用部分都可以約定由特定區分所有權人使用。
依本條例第7條規定,不得為約定專用部分包括:
1.公寓大廈本身所占之地面。
2.連通數個專有部分之走廊或樓梯,及其通往室外之通路或門廳;社區內各巷道、防火巷弄。
3.公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。
4.約定專用有違法令使用限制之規定者。
5.其他有固定使用方法,並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。
例如:公寓大廈之樓梯間、電梯間、公共走廊、共用之排水空調設備、各種配線及配管設備、共用機電之管道間及其設備等,係屬有固定使用方法,且為區分所有人生活利用上不可或缺之共用部分;又如大樓建物屋頂依其構造、功能及目的,應係供全體住戶共同使用者,性質上不得獨立於區分所有之各樓層而存在,乃建物區分所有權人共用部分,屬不許分割而獨立為區分所有之客體者。
上開所舉共用部分,依《公寓大廈管理條例》第7條規定,非但不得獨立使用供作專有部分,亦不得為約定專用部分,區分所有權人或住戶均有權依其設置目的及通常使用方法為使用(註1)。

違反不得約定專用者無效

共用部分如為本條例第7條第1款至第5款所列之區分所有人生活利用上不可或缺者,則不得約定為專用部分而成為專用權之客體,其以不得為專用權客體之共用部分,約定供特定區分所有權人專用者,則係違反強制或禁止規定而為無效。
又區分所有建物之共用部分,有供全體區分所有權人者,有僅供部分區分所有權人使用者,前者推定為全體區分所有權人共有,俗稱「大公」,後者推定為相關區分所有權人共有,俗稱「小公」。無論是大公或小公,只要性質屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分,即不得將之約定為專用部分而成為專用權之客體。

本條例施行前已取得約定專用者,不受不得約定專用限制

惟若在本條例施行前,已取得建造執照之公寓大廈,並已取得約定專用者,依本條例第55條第2項規定:「不受第七條各款不得為約定專用部分之限制。」換言之,在本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈,且已對本條例第7條所列各款部分約定專用者,並不因本條例施行後而受影響。
不過上開規定僅係指《公寓大廈管理條例》第7條所列各款不得約定為專用之部分,在該條例施行前已取得建造執照,並已約定為專用之部分者,不因該條例之施行而受限制,非謂在《公寓大廈管理條例》施行前取得建造執照之公寓大廈,均不適用該條例之全部(註2)。

結論

系爭走廊主要用途為連通其他專有部分及樓、電梯間通往室外之走道,為區分所有人生活利用上不可或缺之共用部分,係不得為專有部分及約定為專用部分,縱是供部分區分所有權人所使用之小公,亦復如是。
因此,小美不得占用系爭走廊設置健身器材、設施等,致影響住戶權益。且公寓大廈的公共走廊係不得為約定專用部分,系爭社區自不得將系爭走廊約定為小美專用部分,如約定為小美專用部分,則係違反強制或禁止規定而為無效。
註1:最高法院101年度台上字第1834號、100年度台上字第1293號判決參照。
註2:台灣高等法院86年度上易字第106號判決參照。
(本文摘自《別讓共有綁死不動產──活用共有不動產法律看招》一書)
 
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